دراسه عن كيفية تحـليل العـقار وتحديد قيمته السوقية

أعداد المهندس / أحمد بن صالح الوكيل

 

يتم التحليل والتقييم العقاري بناء على المراحل الاتيه :-

1- المرحلة الأول :

يتم استلام بيانات العقار من المالك و التى يجب ان تشمل صورة الصك و كروكي لموقع وفسح البناء و المخططات الهندسية اذا كانت العقار عباره عن مباني و يجب ان يتم تقييم العقارات بواسطة مجموعة متخصصة بالتقييم العقاري تتكون من ما يلي :

• مهندس معماري متخصص بالتقييم المباني لحصر مواصفات المباني و دراساتها بشكل دقيق .
• مساح و سوف يتم الاستعانة باحد المساحين المتخصصين لاجراء مساح دقيق لمواقع العقارات و تحديد مابه من مباني و مواصفات تحت اشراف المقييم العقاري.

 

2- المرحلة الثانية :

يتم دراسة العقارات دراسه مبدئيه و التاكد من صحة بيانات العقار و مطابقة الصكوك مع مواقع العقارات ومواصفاتها

 

3- المرحلة الثلاثة :

يتم زيارة موقع العقارات كل عقار على حدة و عمل الرفع المساحي لكل عقار و رسم كروكي لموقع كل عقار بحيث يحدد طريقة الوصول لكل عقار من الطرق الرئسية

 

4- المرحلة الرابعة :

يتم وضع سعر العقار الفعلي باستخدام اساليب التقييم العقاري العالمية حيث يتم تحديد قيمة العقار باستخدام ثلاث طرق مختلفة من التقييم من تم عمل متوسط حسابي لكل الثلاث طرق ـ مرفق شرح لكل طريقة من طرق التقييم ـ و بعدها يتم تحديد القيمه السوقيه لعقار وقت التقييم وتعبئة نموذج التقييم .

 

5- المرحلة الخامسة :

يتم تحليل التقييم العقاري و عمل دراسة تحليلية تشمل تحديد مايلي :

اتجاة السوق في الحي .

  مواصفات الموقع الذي يوجد به العقار

  الخصائص الهيكلية والجمالية والوظيفية للعقار وتحسيناته

  مدى توفر الخدمات العامة

  قدرة العقار على خلق الايرادات

6– المرحلة السادسة :

     يتم رفع تقرير متكامل مطبوع بالحاسب الالي مرفق به التقييم و التحليل العقاري الخاص بكل عقار

 

 

الجدول الزمني

 

المرحلة	المده
المرحلة الاولى	يوم واحد
المرحلة الثانية	يومين
المرحلةالثالثة	15 يوم
المرحلة الرابعة	3ايام
المرحلة الخامسة	3 ايام
المرحلة السادسة	يومين

 

 

 

التقييم العقاري

 

البيانات التى يتم تقيمها عن كل عقار :

 

1– مواصفات العقار ومميزاته الاساسيه :

يتم تحديد مواصفات الارض بما يلي :

الموقع ضمن البلك ، حدود العقار ، الموقع العام ، نوع العقار ، المنسوب ، توفر الخدمات ، الانشطة الاقتصادية بالنطقة ، مواصفات العامة للحي ، طبيعة السكان بالحي ، نوعية الجيران .

 

2– عيوب العقارات :

يتم تحديد عيوب العقارت ان وجدت والتى تحدد بالعادة بما يلي :-

( خارج النطاق العمراني ، عقار مخالف لشروط العقار المعتمده ، التصميم المعماري ردئ ، المنسوب منخض اكثر من 1.5 م او مرتفع اكثر من 1.5م ، الخدمات غير متوفره ( مياه ، كهرباء ) ، الشوارع غير مسفلته ، اذا كانت الواجهات غير مكتملة التشطيب ، اذا كانت ابواب الخارجيه غير مركبه ، الحمامات غير مركبه ، اذا كان الهيكل الانشائي من غير خرساني مثل الحديد او الخشب او به شقوق خطيره او منفد من مواد بناء سيئه ، اذا كان العقار يحتاج الى صيانه )

 

3- سعر العقار :

يتم تحليل سعر العقار بناء على مواصفات العقار و يتم تحليل العقار على القسمين ( تحليل الارض ، تحليل المباني )        كما يلي :

أ- تحليل الارض:

يتم تحديد سعر الارض من متوسط سعر الاراضي المماثلة بالحي و التى تحمل نفس مواصفات الاراض وتاكد من احتساب سعر دقيق للمتر والسعر الاجمالي ، مع مراعاة وجود الخدمات ، اتجاه  الارض ، المنسوب ، اتجاه السعر في الحي ، النمو المستقبلي للحي

ب- تحليل المباني :

يعتمد تحديد سعر المباني على مواصفات كل مبنى حسب ماهو موضح ادناه :

الوجهات رشه محليه ،النظام الانشائي نظام اعمد وكمرات و بسيطه او هردي ، الارضيات بلاط موزايك ، لايوجد عزل بالمبنى ، ، الابواب الداخليه خشب كبس ، الابواب الخارجيه حديد عادي ، لاتوجد اضاءه مخفيه بالمبنى ، جميع الحمامات بالمبنى عربي او افرنجي ابيض ، التكيف شباك غير مركب ، البلاط كسر رخام صغير، الوجهات رشه امريكيه ، الارضيات بلاط موزايك ماعدا المداخل رخام ، يوجد جبس عادى بالسقف ، الالومنيوم عادي   ، لاتوجد اضاءه مخفيه بالمبنى ، جميع الحمامات بالمبنى افرنجي خزف سعودي عادي ، واجهه واحده رخام عادي ، الارضيات بلاط موزايك ماعدا المداخل رخام ، يوجد عزل بالمبنى بالبلك الاحمر او بجدار مزدوج، النظام الانشائي هردي ، المداخل ماغنوم صلب ، الابواب الخارجيه حديد مزخرف، توجد اضاءه مخفيه بالسقف ، يوجد جبس فاخر بالاسقف ، جميع الحمامات بالمبنى افرنجي خزف سعودي ملون ، التكيف سبليت توجد التوصيلات و غير مركب ، اللياسه الداخليه بالاوتار ، الوجهات رخام او حجر محلي ، الارضيات رخام مقاس كبير، النظام الانشائي خرسانه مسبقة الصب ، وزجاج مزدوج و الالومنيوم مدهون محلي ، الابواب الداخليه خشب كبس قشره ماغنوم ، الابواب الخارجيه حديد مشغول ، الياسه الداخليه بالاوتار ، جميع الحمامات بالمبنى افرنجي مستورد ، التكيف سبليت مركب ، باب الكراج الكتروني ، مسبح ، الوجهات رخام روزا او مستورد ، الارضيات رخام روزا، يوجد عزل بالمبنى سيبوركس ، الابواب الخارجيه حديد مشغول مزخرف ومدهب ، يوجد جبس فاخر بالاسقف مزدوج و مدهب ، الخلاطات مدهبه ، التكيف مركزي مركب ، حديقه مزروعه ) .

 

4- احتساب القيمة العقارية لمباني القديمه ( عمر المبنى اقل من 10 سنوات )

يتم تحليل الارض و المباني حسب الشرح السابق و يتم خصم نسبة 3 % من سعر المباني عن كل سنه تمر على المبنى مثال بعد 5 سنوات يقل سعر البناء بنسبة 150 %

 

5- احتساب القيمة العقارية لمباني التى تحتاج الى صيانه

يتم تحليل الارض و المباني حسب الشرح السابق وعند وجود الحاجه الى صيانه يتم تحديد قيمة الصيانه الفعلية من واقع الخبرات الهندسية .

 

                                                                                              طرق التـقـييم العقاري

 

هناك ثلاثة طرق اساسية للتقييم العقاري وهى :-

1- القيمة السوقية او طريقة المقارنة :

تتضمن هذه الطريقة مقارنة العقار ، بغيره من العقارت المماثلة او المشابهة التى تم بيعها موخراً مع ملاحظة بعض التعديلات للتعبير عن بعض الفروقات .

ولابد من التاكيد هنا على ضرورة ممارسة التحفظ والحيطة فى تقييم العقار الجديد( قيد التشييد) حيث لاتتوفر معلومات مستوى المبانى بعد الانتهاء من التشطيبات .

 

2- طريقة التكلفة او طريقة التجميع :

يحدد قيمة العقار كما يلى :-

• قيمة الارض وذلك بمقارنتها بسعر بيع المتر المربع الواحد من الارض المقاربة او المجاورة فى المنطقة مع ملاحظة بعض الفروقات (ارض مطلة على الشارع العام ،ارض على شارع فرعى ….. الخ )ويضرب عدد الامتار بسعر المتر المربع الواحد .
• قيمة المباني وتحتسب بتقدير كلفة بناء المتر المربع (او المكعب ) الواحد من ذات المواصفات مضروباً بعدد من الامتار ثم يطرح من مجموع الاستهلاك المخمن لعدد من السنوات الممتدة من تشييد العقار ولحد تاريخ التقييم     ( مثل اً5% استهلاك سنوى ×10 سنوات =50% من قيمة العقار )   .
• اضافة المبالغ او تجميعها سوية واجراء بعض التعديلات لبعض العوامل الغير ملموسة كالظروف الاجتماعية والاقتصادية المحيطة وبعض الخصوصيات المميزة للعقار قياسياً بغيره .

 

3- طريقة استرداد راس المال :

يمكن تطبيق هذه الطريقة في تقدير قيمة العقارات الاستثمارية بوجه خاص وتتطلب المرور باربع خطوات هى :-

• تقدير الدخل الاجمالى المتوقع وهو الدخل الاجمالى ناقصاً احتمال بقاء العقار او جزء منه شاغرا وفقدان بعض الايراد من الايجارات
• تقدير تكليف ادارة العقار ( تشغيله ) اى التكاليف العامة بما فى ذلك الرسوم والصيانة والمنافع العامة ( الماء ، صرف المياه ،الكهرباء ) واستهلاك بعض الاجهزة والبلدية والتامين ………… الخ
• تقدير الايراد الصافى ( بدون طرح الاستهلاك ) وكذلك المدة التى يستمر عليها هذا التدفق من الايراد الصافى
• خصم تدفق ( مجرى ) الدخل الصافى (قبل الاستهلاك ) وذلك باستخدام عامل يضم كلاً من نسبة الاستهلاك ونسبة المردود من الاستثمار .

كما يمكن باسلوب بديل (تقريبى ) ضرب الدخل الصافى السنوى (قبل الاستهلاك ) بمعامل راس ماله (للمدة الزمنية) للوصول الى قيمة العقار فى السوق كما يلاحظ فان من المهم جداً تقدير نسبة الرسملة لان اى تفاوت فيها يؤدى الى تغيير ملحوظ فى قيمة العقار ويمكن الاستفادة من الخبرات الميدانية فى هذا الخصوص ونسب المردود المقارن .

نموذج التقييم العقاري

رقـــــــــم الصك
تــاريــــخ الصك
مصدر الصك
	كروكي الموقع يجب رسم كروكي للوصول الى الموقع من تقاطع شارعين رئيسين موضحا عليه أسماء الشوارع و المعالم المهمة بالشوارع و رقم المبنى من البلدية او رقم الدفاع المدني

1- بيانات اساسية عن العقار
بـــيـــــانــــات و حــــدود الـــعـــقـــار
م	الــبـــيـــان	المواصفات
1	المــــديــــنـــة
2	الحــــــــــــي
3	رقـــم الـمـخــطــط
4	رقـــم الــقـــطـعـة
5	الـموقع بالنسبة للنطاق العمراني
6	الـشـوارع مـسـفـلـتـة
7	الـشـوارع مــضـــاءه
8	اقـرب شــارع تــجـاري
9	الـحــد الــشــمــالي	بطول
10	الـحــد الــجــنــوبي	بطول
11	الـحــد الــشــــرقي	بطول
12	الـحــد الــــغـــربي	بطول
13	نــوع الـــعـــقــار
14	نوعية العقـار حسـب المخطـط
15	نوعية العقـارات المحيطه بالمـوقع
16	منسوب المـــوقـــــع
17	منسوب الـعـقـارات المحيطـة
18	منسوب الـــــــــحي

عــمــــر الــــمــــوقــــع
19	عمر العقـار بالسنين
20	عمر العقارات المحيطة
21	عمر العقارات بالحي
الـــخــــدمـــــات
22	الهـاتف
23	المـيـاه
24	الكهرباء
25	الصرف
صورة الموقع العام

1- بيانات أساسية عن العقار
بـــيـــــانــــات و حــــدود الـــعـــقـــار
م	الــبـــيـــان	المواصفات
26	المادة المنفد منها الهيكل الانشائي
27	اسلوب تنفيذ الاسقف
28	المادة المنفد منها الجدران
29	نوع الواجهه الشمالية
30	نوع الواجهه الجنوبية
31	نوع الواجهه الشرقية
32	نوع الواجهه الغربية
33	نوع ارضية الاحواش
34	نوع ارضية الاسطح
35	نوع ارضية المداخل
36	نوع ارضية الصالات
37	نوع ارضية غرف الاستقبال
38	نوع ارضية غرف النوم
39	نوع الابواب الخارجية
40	نوع الابواب الداخلية
41	نوعية العازل الحراري للاسقف
42	نوعية العازل الحراري للجدران
43	نوعية العازل المائي للحمامات
44	نوعية العازل المائي للمطابخ
45	نوعية العازل المائي للاسقف

46	نوعية النوافد و مواصفاتها
47	نوعية حديد الحماية
48	نوعية ديكور الاسقف في المداخل
49	نوعية ديكور الاسقف في الصالات
50	نوعية ديكور الاسقف في الحمامات
51	نوعية ديكور الاسقف في المطابخ
52	نوعية ديكور الاسقف في الاستقبال
53	نوعية ديكور الاسقف في الغرف
54	نوعية الاضاءة الخارجية
55	نوعية الاضاءه في الصالات
56	نوعية الاضاءه في الحمامات
57	نوعية الاضاءه في المطابخ
58	نوعية الاضاءه في الاستقبال
59	نوعية الاضاءه في الغرف
60	نوعية التكيف في المداخل
61	نوعية التكيف في الصالات
62	نوعية التكيف في الحمامات
63	نوعية التكيف في المطابخ
64	نوعية التكيف في الاستقبال
65	نوعية التكيف في الغرف
66	نوعية تشطيب الجدران في المداخل
67	نوعية تشطيب الجدران في الصالات
68	نوعية تشطيب الجدران في الحمامات
69	نوعية تشطيب الجدران في المطابخ
70	نوعية تشطيب الجدران في الاستقبال
71	نوعية تشطيب الجدران في الغرف
72	عدد الحمامات العربي
73	عدد الحمامات افرنجي
74	عدد البوابات الاليه
75	عدد المصاعد
76	عدد السخانات
77	عدد عدادات الكهرباء و ارقامها
78	عدد عدادات المياه وارقامها
79	عدد الغرف بكل دور
80	عدد الشقق ( اذا كانت عمارة )
81	عدد المحلات التجارية
82	متوسط قيمة ايجار الشقة
83	متوسط قيمة ايجار المحلات
84	تكلفة الصيانة ان وجدت
85	اسلوب تنفيذ البيارة والخزان

تـقـيـيـم الارض و الـمـبـاني حسب اسلوب حساب التكلفة
86	قيمة الارض
87	قيمة القبو
88	قيمة الدور الارضي
89	قيمة الدور الاول
90	قيمة الدور المتكرر
91	قيمة السطح
92	قيمة الملاحق الارضية
93	قيمة الاسوار
94	قيمة المسابح
95	قيمة الحدائق
96	قيمة المشايات الخارجية
97	قيمة مواقف السيارات
98	قيمة الاضافات بالمباني ان وجدت
99	قيمة البيارة والخزان الارضي و العلوي
100	الاجمالي العام

تـقـيـيـم الارض و الـمـبـاني حسب اسلوب القيمة السوقية او المقارنة
101
102
103	الاجمالي العام

تـقـيـيـم الارض و الـمـبـاني حسب اسلوب استراد راس المال
104	نسبة استرداد راس المال السائدة شاملة للاستهلاك السنوى	5 %
105	الايرادات السنوية
106	المصروفات
107	قيمة المستنفدات
108	قيمة العقار
109	المتوسط الحسابي لقيمة العقار
القيمة النهائية للعقار
الملاحظات العامه: ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

تحـلـيـل تـقـيـيـم الـعـقـار
110	اتجاه السوق في الحي	15 نقطة اذا كبير – صفر اذا كان ضعيف
111	توافر الخدمات العامة	10نقاط الكهرباء، 10نقاط الماء ، 5 نقاط الهاتف ، 5 نقاط الصرف الصحي )
112	مواصفات الموقع	5نقاط مستوي ، 5نقاط الشوارع مسفلته ومضاءه ، 5 نقاط الحي جديد ، 5 نقاط نوعية السكان
113	مواصفات المباني	5 نقاط للمباني الجديده ، 15 نقاط للجودة التنفيذ والمواد المستخدمه ، 5 نقاط اذا كان المبنى لا يحتاج الى صيانة
114	ظروف الموقع	10 نقاط عن استقرار النشاط بالحي و ظروف الحي بشكل عام
115	الاجـمـالي الـعـام
الملاحظات العامه: ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ